농협 수협 토지담보대출 방법 필수요소정리 (전문상담사해설)

토지 담보 대출을 받는 데 제약 사항이 많이 있습니다. 담보 여력이 충분하더라도 자금을 운영하는 데 있어 어려운 점은 2021년 말 하향 조정된 DSR(총부채원리금상환비율) 규제입니다. 기존 DTI(총부채상환비율) 규제 내용과 비교해보면 소득인정비율이 현저히 떨어졌습니다. 총부채이자 합계÷신고소득=DTI(60%) 총부채이자&원리금 합계÷신고소득=DSR(40%) 개인 가계대출로 충분히 소득인정을 받아 토지담보대출이 가능했다면 2021년 하반기 이후에는 DSR 40% 규제로 가계대출 방식으로는 소득 증빙이 매우 어려워졌습니다.기존 가계대출 방식에서 토지담보대출이 많이 발생했기 때문에 또 하나의 문제점이 생기게 되는데, 사업자대출은 기존 가계대출을 상환할 수 없기 때문에 사업자대출에서 한도가 더 나온다고 해도 대환대출 진행이 어려워졌습니다. 오늘은 이 부분들과 최적의 조건, 고려사항 등을 확인하고 해설해보겠습니다.

현재 최적의 조건은 LTV(담보 인정 비율) 80%, 이율은 6%중후반입니다. 토지담보대출을 받기에 유리한 은행은 농·수협 등 상호금융이 최적의 조건이라고 생각합니다.최대한도 조건이 80%로 동일하고 이율도 6%대부터 형성되어 있습니다. 물론 최대한도 조건은 기본비율 + 상향비율로 되어 있으며, 기본비율을 정하는 낙찰가율에 따라 차이가 있습니다. 지역과 지목의 종류에 따라 차이가 생길 수도 있지만 통계를 내는 조건에 따라 농협, 수협의 차이가 있을 수도 있습니다.

취급 가능한 담보 조건

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도로는 담보 취득이 불가능한 부지, 농지, 잡종지, 임야 등 거의 모든 지목이 담보 취득이 가능하지만,”도로”으로 알려진 것은 다루지 못 합니다.임야도 다룰 수 있는 임야의 경우에도 취급하는 것을 싫어하는 일이 많습니다.개발 행위가 일어나지 않은 상태에서, 환가성에서 떨어지고 다른 지목에 비해서 LTV도 낮아요.산지 전용 허가, 개발 행위 허가가 나면 취급에 훨씬 유리하겠죠 맹장지는 다루는데 제한적 토지를 담보 취득하는 데 가치 상승·유지할 땅을 다루는 것은 당연합니다.개발 행위를 하려면 도로가 붙어 있는 것이 필수 조건이어서 도로가 인접하지 않은 토지는 하는 은행이 제한적입니다.개발 제한 구역도 취급 가능 개발 제한 구역은 수협의 경우 LTV가 낮아요.50%이내에서 LTV가 정해졌으며 다른 은행은 상관 없어요.가치 판단의 기준은 감정가 주택은 KB-달러 환율 등 기준이 되는 조건이 있는데, 땅은 외부 감정을 통해서 가치 기준을 정하게 됩니다.한도 여력이 충분한 것에 대출금이 적은 경우 자율 감정을 할 수 있지만, 대부분이 외부 검사를 거치게 됩니다.한도 비율이 높아도 감정가가 낮으면 비율이 높은 것은 의미가 없네요.높은 감정가를 적용할 수 있는 것이 Tip요.채무자의 조건 신용 등급 및 DSR

신용등급이 낮아도 취급 가능 통상 6등급 미만은 취급하는 은행이 적습니다. KCB, NICE 등 신용등급을 관리하는 회사가 있는데, 각각의 은행은 자체등급(CSS, CB 등)을 고려합니다. 농협의 신용관리 시스템은 가장 까다로워서 농협 등급이 나오지 않는 경우가 종종 있습니다. 그러나 신용등급이 낮더라도 다른 상호금융기관(수협, 신협, 새마을금고 등)에서 진행할 수 있습니다. 소득이 DSR 규제 안에 들어갈 것인가?위에서 설명한 내용에 다 들어온다고 해도 DSR 규제 안에 들어오지 않으면 가계대출은 진행이 어렵습니다. 사업자담보대출은 DSR 규제에 영향을 받지 않기 때문에 사업자 용도에 맞게 사업자담보대출을 진행할 때는 높은 한도를 받기에 유리합니다.

자주 듣는 이야기 중 하나인데 DSR 규제는 언제 해제되나요? 그렇다고 합니다. 개인적으로 생각하기에는 앞으로 DSR 규제를 풀기에는 은행들이 많은 부담감을 가지고 있는 것 같습니다. 2008년 금융위기 이후 바젤위원회의 조치사항으로 한국도 바젤Ⅰ→바젤Ⅱ→바젤Ⅲ를 순차적으로 시행하고 있습니다. 세계은행 추세라 쉽게 풀리지 않을 것 같아요. 바젤Ⅲ에 대해서는 링크를 걸어 둡니다. https://blog.naver.com/nkhksul/222910304380

바젤Ⅲ 내년부터 시행은행의 유동성 악화 현재 금융시장 상황이 간간이 지나가는 말로 바젤Ⅲ를 들으신 분들이 계실 수 있습니다. 바젤3 때문에 대출이 더 어려워진다는… blog.naver.com